体制内专家解读“两会”房地产领域，对市场前景保持谨慎，触底还需2-3年，政策基调未变，边际支持库存回购，城市更新未来5年10万亿规模，但没有大拆大建｜外资研报｜房价｜二手房｜

大家好啊，欢迎回到老厉害的 YouTube 频道。那今天呢，跟大家分享一篇高盛的房地产研报啊，这篇研报呢是在两会之后啊，他们对一 位体制内的专家做了一系列的访谈啊，这位体制内专家呢是原就职于住建部的一位专家，他叫秦红。那么我简单来跟大家分享一下这篇研报的核心观点啊。首先呢，就是这位专家表示啊，这一次两会当中对于房地产政策呢，定调基本上是延续之前的定调，没有太大的变化。那因此呢，他对于未来市场的看法就是还有两到3年的下行空间，而2026年是非常明确的在往下走。啊，这个其实和最近一段时间大家探 讨的关于二手房是不是在3月份就要企稳了啊，是形成了鲜明的对比。当然一会我也会给大家看一下摩根大通的这篇研报，摩根的一些领 先指标呢，也都呈现出了啊，似乎3月份房价又开始下跌的初步迹象啊。这位专家呢，第2个核心观点呢，是关于城市更新的。由于他之前呢是共职在体制内啊，可能他也掌握了一些新的信息，在城市更新方面，他给出了一个非常具可能他也掌握了一些新的信息，在城市更新这块，他给出了一个非常具体的数字，就是15期间城市更新的规模可能会达到100000亿，100000亿是一个什么样水平啊？我们可以做一个简单的对比，在2025年啊，全年啊，新建商品房销售额总共是九万亿不到啊。所以100000亿大概是对应到一年占到1/5到1/4的这样一个比例啊。也就是说我们整个城市从扩张开始，会展持续扩大，城市更新在整个新建商品房当中的占比可能会逐渐的提升。当然，城市更新里面不单单是对于房地产这样一个销售型的支持，它可能也包括地下管网的更新啊，也包括啊老旧街区的更新啊等等。第3个核心观点呢， 就是关于呃房地产发展新模式。这位专家是给出了非常具体的3块核心点啊，分别是叫做主办银行制、项目公司制和现房销售制。当然其 中第三项可能跟大家是息息相关的，一会我也会去展开一下。简单来说呢，就是他认为建房销售制一定会推行，只不过这个过程可能还是有序的去进行的。那我们就来看一下。会推行，只不过这个过程可能还是有序的去进行的。那我们就来看一下这篇研报对他的一个访谈啊。首先呢，是关于两会政府工作报告，就像我刚才讲到的啊，他的一个观点呢，是这一次政府工作报告当中没有什么新的变化，主要呢在定调上啊，包括在房地产支持政策上，仍然是一个延续，包括开篇也提到了因城施策啊，和去年开篇的4个字也是完全一样。而且呢，他 也强调说最近一段时间房地产市场的企稳啊，这样一个迹象呢，仍然是非常脆弱的啊，也就是说在2026年还是会有持续的下行。为什么2026年还会有持续下行呢？他其中给出了3个主要原因啊，第一个呢是对于居民部门啊，现在对于就业、对于收入的预期仍然是非常之弱的 。第2个呢，就是在人口和城镇化方面是没有明显的变化，就城镇化率仍然是在放缓，人口仍然是在下降，而且它对于房地产的支撑也是 非常有限的。第3个呢，就是持续的房租的下降，它里面给出了一个数字啊，是50城的租金在2026年2月的时候已经录得了连续19个月的下降，也就是说租金已经录得了连续19个月的下降，也就是说租金已经连降了一年半。那么这个观点其实和瑞银之前的一个观点是非常类似的啊，瑞银其实之前谈到啊，如果我们想看到房价的企稳回升，那么之前对于这一次两会政府工作报告当中，对于房地产的先行企稳，就是房租的企稳回升，是房价企稳回升的一个先行指标。那这位体制专家其实也给出这样一个判断，所以最终呢，他得到一个结论，就是我们的房地产市场如果靠自己去复苏的话，就是没有大的政策刺激的情况下，靠自己复苏的话至少还有两到3年的下行时长。当然第2个方向可能大家关注度不是很高，我简单说一下。第一个方向呢，就是加速库存的回购；第2个方向呢，是白名单，就是针对于房地产企业的这 个融资协调。名单就是针对于房地产企业的这个融资协调机制的再扩容和这个常态化。那我们呢主要来说一下加速回购的这样一个事儿啊，在这块儿呢专家是提到这里面会有两方面的变化。第一方面的变化呢是在资金支持上可能会更广泛的去找到这种资金的支持，而且呢在资金支持的力度上也会加大。从资金支持的方向上呢主要有三到4个方向。第一个方向呢是地方政府的专项债啊，这个其实在之前已经开 始做了哈啊，大概在2026年呢，它预期是有8000亿的啊地方政府专项债的支持啊，这个力度还是相当不错的。特别是考虑到之前央行的再贷款，也就是他写到的这个第2个资金来源啊是3000亿，另外就是最近资金成本比较高啊，实际上只用掉了160多亿啊，在我的印象当中啊。那么第三项资金来源呢，或者说第三项和第四项吧，分别是政策银行的一些低息的特别贷款，以及啊通过 race 的形式啊去在市场上扩容啊，得到一些额外的资金。那这是在资金方面对于回购这些。一些额外的资金，那这是在资金方面对于回购这些呃存量房的一个支持。那么第2个呢，就是在回购方面呢，也会有更多创新的举措。而且在回购目标上啊，标地上也会有一些创新。比如说最近一段时间，像上 海、宁波、广州、长沙都开始哦去尝试获取一些在核心城市、核心城区的这个存量的比较小的二手房啊，用于保障性租赁住房。为什么去获取这些存量二手房？其实这些二手房基本都是老破小啊，主要原因呢，是因为他们的租金回报率非常高啊。另外呢，也有一些企事业单位啊，包括一些高校啊，开始去回购一些商品房用于做呃房子的，这里的这些人也有改善性的需求啊。你把他的房子买走以后，他就可以创造新的改善性的需求，特别是直接有一些人可以换到新房啊，这都是一些新的变化。另外呢，也有一些企事业单位啊，包括一些高校啊，开始去回购一些商品房用于一些高校的呃研究生和博士生的宿舍啊，这个其实也是有一个变化。那这位专家呢，是提到说呃这样的一个回购的加速啊，我们怎么看它？位专家呢是提到说，呃，这样的一个回购的加速啊，我们怎么看它的这个效果是否达标啊？其实就看一个指标就可以了。就是通过回购之后，在市场上还在售的剩余房子，它的出清周期或者去化周期是不是缩短到12到18个月之间？也就是说它有低于18个月的。那么目前普遍呢，是超过18个月的。白名单的内容呢，我就不说了。另外呢，还有两项小的变化，也简单的说一下。一个呢就是关于城市更新啊，呃，当然城市更一个呢就是关于城中村改造啊，这块呢，它是提到了一个数字啊，就是说在2024年年末的时候，当时定了一个全国范围内100万套的呃城中村改造。当时我印象当中很多自媒体还在说啊，大拆迁时代要来了。那么这样一个数字到现 在完成情况怎么样呢？过去了大概一年半的时间啊，在300个城市的范围之内，只完成了20万套啊。显然这个完成速度是非常之慢的，也 就是一年半的时间只完成了20%。另外呢，在未来目标这块，你也可以看到各地都在减速做城中村改造，比如说浙江啊，它在二。各地都 在减速做城中村改造，比如说浙江啊，它在2025年的时候定的一个目标呢，是在浙江省范围内完成6万套。那么到2026年的时候，这个目 标降到了14000套啊。所以城中村改造啊，显然它的推进速度和力度都是在放缓的。那另外呢，关于房贷利率的贴息啊，这位体制内专家 他是直言不讳的表示，就是说确实之前我们的决策层是在考虑这样一个政策。但是呢，一些细节，比如说幅度啊，比如说力度贴多少，然后贴多长时间啊等等这一系列的细节仍然是不确定的。特别是啊是只贴新房还是贴新房和二手房啊，都不确定啊。再往下呢，我们就看一下关于房地产的企业的债务问题啊，这里面他就简单的说了一下关于央企和民企之间的分化问题啊。不限了，要么就是市场化的啊这种出清，要么就是破产流程啊。要么呢，就是地方政府扶持，当然它的前提呢一定是这家房企在当时在某一个时间点给地方政府做出了很大的贡献。这种情况下，地方政府可能会给他注资啊，去做一些支持啊。当然呃我个人理解呢，这个和可能和地方政府领导换不换届也有很大关系啊。如果换届的话啊，也是这位专家表达的信息量最多的这部分内容啊。首先呢，就是他提到了一个非常明确的数字，在15期间预计啊城市更新将会达到100000亿的规模。那么这样一个规模呢，是 substantially stepping up 啊，那就是说比之前试点阶段是有一个非 常明显的大幅的提高。在资金支持方面呢，他也是提到啊，大量的这种长期低利率的贷款。面呢，他也是提到啊，大量的这种长期低利率的贷款是非常有必要的。那么从资金来源方面的话，主要有这几方面。第一个呢是商业银行的贷款，第2个呢是政策性银行，也就是我们 之前知道那三家啊，国开行、农发行和进出口银行，对于这个城市更新的贷款支持。第3个呢就是通过股市的形势啊，特别是公募瑞慈的 形式直接做退出。高盛呢也补充了一个信息啊，在25年的11月也发行了第一支的城市更新类瑞慈。那么当时筹集了大概是7.53亿人民币这样一个资金规模，但是类瑞慈和瑞慈之间差别还是很大的哈，类瑞慈呢其实是债啊，而公募瑞慈呢是权益类产品啊，这那除了长期的资金支持啊，也帮助完成这100亿的目标以外。另外呢就是需要地方政府在政策上也给予一定的灵活度啊，包括一些商贷。是不是能够调规变 性啊？把一些老的厂房，甚至是一些商办用地转为住宅用地，从而达到这种资金能够自平衡的目的啊。但即便像上面说的100000亿，然后长期的资金支持以及地方政府给出更多的政策灵活性。但是这位专家呢，仍然是认为这种大规模的拆除和重建是不可能的，而城市更新在未来仍然是延续着所谓的高质量发展啊。考虑到城市更新项目的复杂性啊，实际上这位专家也是提到，只有央企和一些地方国企啊，还可能持续的在城市更新领域去获得资源获得项目。而民营企业呢，更多的扮演的其实是城市更新建设阶段之后的运营和管理的角色。那接下来呢，就是关于15的规划啊，这位专家呢是提到了两方面的核心改革啊，第一方面呢是关于住房公积金制度的改革。虽然我这边洋洋洒洒画了很多内容啊，但简单一句话呢，就是在用途上啊，可能会更加的广泛。你可以看到呃，是覆盖全生命周期的呃这种房子的。一呢是覆盖全生命周期的呃这种房子的需求，也就是不光是买房了，包括租房，包括装修，包括维护啊，都可以用公积金贷款。那么第2个呢，在 呃覆盖人群上可能增加更多的灵活性，比如说对于多孩家庭，对于新生儿家庭给予更多的支持。第三呢，就是关于呃公积金贷款的一些整合，去完善整个公积金贷款的这样一个统一的框架。第2个重大改革呢，主要是关于房地产发展新模式。那么主办银行制呢，简单一句话 就是未来新开发的房地产项目将会有一家牵头银行去负责这个项目从开工到建设到发放个人住房贷款，再到最后保交付啊，全流程的跟踪，未来可能会逐渐的把呃保交付的工作交给银行。第2个呢是项目公司制，这个主要的目的呢是说为了保证项目的资金不会被抽调到呃集 团总部啊，去反哺集团，也就是说在项目上啊，资金基本上是完全封闭管理的制。部集团也就是说在项目上啊，资金基本上是完全封闭管理的，直到项目建成以后，利润才能再返回给企业的集团公司。虽然方向很明确，但是这3个专家也是提及啊，他仍然是一个相对渐进的 过程。好了，那就是简单跟大家分享一下专家的观点啊。那此外的话呢，也借着这个机会跟大家分享一下最新的房地产市场数据。因为最近我确实看到包括我自己所在的一些微信群里啊，一些购房群里，大家都在聊得热火朝天啊。又开始看空和看多几家的这种多空博弈了，所以给大家分享几组数据啊，供大家来参考。那第一组数据呢，是这批摩根·摩根大通在前两天发的一组最新的数据啊。大家知道我这个频道里面长期是跟踪这几个先行指标啊，第一个指标呢是关于中原的二手房报价指数啊，这个指数呢长期以来是领先于我们国家统计局的房价的环比跌幅。你可以看一下这个指数是这条深蓝色的线，而且它更高频啊。那么灰色这条线呢，是国家统计局的七市城这样一个房价二手房价的一个环比变化啊，相对来说它是个月度数据。那二手房价的一个环比变化啊，相对来说它是个月度数据。那呃如果你去看这两条线啊，它的走势基本上是高度一致的，而且这条浅蓝色线稍稍领先啊。那你可以看到最近的情况是什么呢？是3月份，虽然整个二手房 市场热火朝天，但是更多的还是在以价换量啊。如果你去看这样一张图，最近的情况是二手房报价指数又在掉头向下加速下行。所以简单来说的话，可能在3月和4月我们就会看到国家统计局的二手房价的环比变化又呈现出一个往下走的趋势。那么第二张图呢，是关于中原的二手房经纪人的信心指数啊，这个指数本身呢，其实更多的相关性啊，还是在二手房的成交量上啊。因为经纪人他的信心高与低，其实主要取决于呃最近成交的多与少啊。所以如果你从这张图来看啊，最近经纪人的这个信心指数大体上是持续往上走的，这个也是一个季节性因素。因为到3月份的时候啊，随着小阳春啊这天气变暖，大家看房的动作也会比较活跃，那么带动着经纪人的信心啊也往上走。34月的 小阳活跃，那么带动着经纪人的信心啊，也有上行34月的。小阳春啊，仍然还会持续一段时间。那么第三张图呢，也比较有意思啊，就是摩根大通监测的啊，中国的一些房地产经纪机构网站的流量数据。这样一个流量数据呢，其实也是销售，或者说我们说成交端的一个先行指标。因为大家可能现在都是互联网上看房，先看房再到线下约代看，最终再成交。所以它其实也是一个先行指标。但是从这个先行指标来看啊，最近一段时间又开始比较明显的走弱了啊，似乎大家对于在线上看房意愿并不是很足。所以这3个指标当中可能只有第2个指标表现比较好，它更多的指向的是啊，未来一段时间成交量可能还有一定的保持啊。但是如果我们去看啊，第一个啊，第2个热的回升吧，或 者说企稳啊，难度还是比较大。除此之外呢，我也给大家补充一个金山指数的数据啊，因为前段时间我也看得到野村的研报里面，他们是力推这个指数，我也看了一下这个指数当前的一个走势，我做了几张截图啊，分别是北京、上海和广州、深圳啊。那这个数据呢？截图啊，分别是北京、上海和广州、深圳啊。那这个数据呢，是一个周度的二手房价的数据啊。之前野村那篇研报里面已经详尽地给出了，其实相对比较可靠，而且前瞻呢能够指向房价的一个真实走势。我就不去展开了。那我主要给大家看一下这个走势的趋势啊，特别是在最近两周，你会发现啊，在2月份啊，房价确实稍有上行。比如说北京，我们可以看到相似的现象。但是从3月的第一周啊到现在第二周，整个趋势呢又开始往下走了。同样的现象呢也出现在上海啊，只不过上海呢由于一些政策的刺激啊，它的上行比北京要猛烈一些。但是最近这两周也开始往下走了啊。深圳呢也是如此啊，大家可以看到这张图啊，整个最右侧，深圳在最两最近两周，它的房价也开始掉头往下走了。唯一好一点的可能是广州啊，当然广州也是在往下走，只不过它的走的幅度和速度上来看，似乎是相较来说啊，相对于其他3个一线城市 来说要更好一些。这边我觉得还说啊，相对于其他3个一线城市来说要更好一些。这里面我觉得还和还是和广州的房价跌得比较猛有很大 关系啊。所以我还是建议大家谨慎地看待最近一段时间的二手房市场回暖。之前一期节目探讨房地产的时候，我也给大家分享了就是中指研究院的数据显示呢，21年之后实际上每年的12月份啊，二手房价的环比跌幅都会收窄甚至微涨，但是到3月份都开始调头向下，也就是 说成交量的回升和成交价是否能企稳本身没有太大的相关性，或者说成交量的回暖更多的还是以价换量的结果。好了，那今天呢就简单的跟大家分享一下高盛的这篇研报啊，那还是老规矩啊，如果大家对高盛这篇研报和这批摩根大通的这篇研报感兴趣呢，欢迎大家在本视频的描述栏当中去获取谷歌云盘的下载链接。那今天就先到这里，感谢大家的订阅和支持，拜拜。